Il giudice in via cautelare ha accolto la domanda disponendo la riduzione dei canoni di locazione del 40% per i mesi di aprile e maggio e del 20% per i mesi da giugno 2020 a marzo 2021; ha disposto inoltre la sospensione della garanzia fideiussoria fino ad un’esposizione debitoria di 30.000 Euro.
Con Ricorso Cautelare ex art 700 cpc depositato a giugno 2020, parte ricorrente chiedeva al Giudice di: ordinare alla parte resistente di non escutere la fideiussione a garanzie delle obbligazioni assunte con il contratto di locazione e disporre la riduzione del 50% del canone di locazione mensile a decorrere dal mese di aprile 2020 e fino all’ordinanza; in subordine di disporne la sospensione nella stessa misura, o nella diversa misura che riterrà di giustizia, a decorrere dal mese di aprile 2020 e fino all’ordinanza; disporre ogni altro provvedimento d’urgenza che appaia, secondo le circostanze, più idoneo ad eliminare il pregiudizio subito e subendo dalla conduttrice per tutti i motivi meglio dedotti nel corpo dell’atto [..].
Con decreto emesso in data 24.7.2020, il giudice, ritenuti non sussistenti i presupposti per l’emissione di un decreto inaudita altera parte, fissava l’udienza di discussione del ricorso in data 6.8.2020.
Il giudice ha sostenuto il ricorso suscettibile di favorevole considerazione sotto il profilo del fumus bonis iuris e del periculum in mora.
La parte ricorrente infatti pone a sostegno della sua domanda la violazione dei canoni di buona fede in senso oggettivo e della solidarietà da parte della resistente nella fase successiva alla stipulazione del contratto di locazione oggetto del ricorso.
Difatti secondo la ricorrente, la controparte non avrebbe ottemperato all’obbligo, derivante dalla clausola di buona fede e correttezza, di ricontrattare le condizioni economiche del contratto di locazione a seguito delle sopravvenienze legate all’insorgere della pandemia per Covid-19.
Il giudice sostiene che lo strumento della risoluzione giudiziale del contratto “squilibrato”, ex art 1467 co 3 cc, volta alla cancellazione del contratto, nella misura in cui quest’ultimo non contenga alcuna clausola di rinegoziazione derogatrice della disciplina legale, soprattutto per i contratti commerciali a lungo termine, possa in alcuni casi non essere opportuna e non rispondente all’interessa della stessa parte che, subendo l’aggravamento della propria posizione contrattuale, è legittimata solo a chiedere la risoluzione del contratto “squilibrato” e non anche la sua conservazione con equa rettifica delle condizioni contrattuali “squilibrate”.
La crisi economica dipesa dalla pandemia Covid e la chiusura forzata delle attività commerciali, devono qualificarsi quale sopravvenienza del sostrato fattuale e giuridico che costituisce il presupposto della convenzione negoziale; invero, nel caso delle locazioni commerciali il contratto è stato stipulato “sul presupposto” di un impiego dell’immobile per l’effettivo svolgimento di attività produttiva.
Pertanto, pur in mancanza di clausole di rinegoziazione, i contratti a lungo termine, in applicazione del brocardo rebus sic stantibus, debbano continuare ad essere rispettati dai contraenti sino a quando rimangono intatte le condizioni ed i presupposti di cui essi hanno tenuto conto al momento della stipula del negozio.
Al contrario, qualora si ravvisi una sopravvenienza nel sostrato fattuale e giuridico che costituisce il presupposto della convenzione negoziale, quale quella determinata dalla pandemia Covid- 19, la parte che riceverebbe uno svantaggio nel protrarsi della esecuzione del contratto alle stesse condizioni pattuite inizialmente, deve poter avere la possibilità di rinegoziare il contenuto, in base al dovere generale di buona fede oggettiva (o correttezza) nella fase esecutiva del contratto (art 1375 cc).
Secondo un’interpretazione dottrinale la buona fede può essere anche utilizzata con funzione integrativa cogente, nei casi in cui si verifichino dei fattori sopravvenuti ed imprevedibili non presi in considerazione dalle parti al momento della stipulazione del contratto, che sospingano lo squilibrio negoziale oltre l’alea normale del contratto. Secondo il citato orientamento le suddette circostanze si verificano nel caso dei cosiddetti contratti relazionali implicanti un rapporto continuativo tra le parti e che mal tollerano la risoluzione del contratto. All’interno di questa categoria sembrano poter rientrare anche i contratti di locazione di beni immobili per l’esercizio di attività produttive.
In queste ipotesi quindi sorge un obbligo generale delle parti di contrattare al fine di addivenire ad un nuovo accordo volto a riportare in equilibrio il contratto entro i limiti dell’alea normale del contratto. La clausola di buona fede e correttezza ha la funzione di rendere flessibile l’ordinamento, consentendo la tutela di fattispecie non contemplate dal legislatore.
Pertanto in ragione della mancata ottemperanza della parte resistente dei doveri di contrattazione derivanti dai principi di buona fede e solidarietà, sembra necessario far intervenire la buona fede integrativa per riportare equilibrio nel contratto, nei limiti dell’alea negoziale normale.
Trattandosi inoltre di impossibilità temporanea parziale, il riflesso sull’obbligo di corrispondere il canone sarà dunque quello di subire ex art 1464 cc una riduzione destinata a cessare nel momento in cui la prestazione della resistente potrà tornare ad essere compiutamente eseguita.
Per questi motivi il giudice in via cautelare ha accolto la domanda disponendo la riduzione dei canoni di locazione del 40% per i mesi di aprile e maggio e del 20% per i mesi da giugno 2020 a marzo 2021; ha disposto inoltre la sospensione della garanzia fideiussoria fino ad un’esposizione debitoria di 30.000 Euro.
